פסק-דין בתיק ע"א 2338-08

1.         ביום 31.3.2003 נחתם הסכם שכירות בין הצדדים, לפיו השכירה המשיבה למערערים, משרדים בבניין הידוע כ"שער העיר ר"ג" (להלן: ההסכם או הסכם השכירות).

בסעיף 5 להסכם נקבע כי תקופת השכירות הינה לשלוש שנים, החל מהיום הקובע, כהגדרתו בהסכם. כך גם ניתנה האופציה למערערים להאריך את תקופת השכירות בשלש תקופות שכירות נוספות, בנות 3 שנים כל אחת, החל מתום תקופת השכירות המקורית.

עוד נקבע כי אם תמומש האופציה, יחולו בתקופות האופציה הוראות הסכם השכירות, למעט לעניין גובה דמי השכירות.

בסעיף 6 העוסק בדמי השכירות נקבעו דמי השכירות החודשיים למ"ר, כשהם צמודים למדד המחירים לצרכן. עוד נקבע כי בכל אחת מתקופות האופציה יועלו דמי השכירות הצמודים למדד בשיעור של 5%.

עם זאת בסעיף 6.3 להסכם השכירות נקבע כדלקמן:

" דמי השכירות ישולמו עבור כל רבעון מראש, החל מהיום הקובע, מלבד בגין החודשים ה- 1, ה- 13, ה- 25 וה- 26 של תקופת השכירות בהם דמי השכירות יהיו בסך של 0$ (אפס דולר) למ"ר....".

2.         עם מימוש תקופת האופציה הראשונה סרבו המערערים לשלם בגין החודש הראשון מתקופת האופציה, בטענה שהוראת סעיף 6.3 (להלן: מנגנון הגרייס) חלה גם ביחס לתקופות האופציה. המשיבה דרשה תשלום זה בטענה כי ההוראה האמורה, חלה רק ביחס לתקופת השכירות המקורית ולא ביחס לתקופות האופציה.

משכך הגישה המשיבה תביעה כספית כנגד המערערים על סך של 11,560 ש"ח, יתרת חוב דמי השכירות לשיטתה,  כך גם עתרה לחיוב המערערים בריבית פיגורים ובנוסף עתרה כי בית המשפט יצהיר כי מנגנון הגרייס אינו חל לגבי תקופות האופציה על פי הסכם השכירות (ת.א. 31117/07).

3.         בית משפט קמא (כב' השופט עודד מאור) קיבל את התביעה וחייב את המערערים לשלם את יתרת החוב, אולם בצרוף הפרשי הצמדה וריבית, וכן קבע שאכן מנגנון הגרייס אינו חל על תקופות האופציה.

בית המשפט קבע כי אין להידרש לשאלה מדוע נקבע בין הצדדים אותו מנגנון הגרייס וכי מלשונו של ההסכם עולה כי מנגנון הגרייס מתייחס רק ביחס לתקופת השכירות המקורית. כך גם לו היו מבקשים הצדדים כי המנגנון יחול גם ביחס לתקופות האופציה, היו מציינים את אותם חודשים נוספים בהם יחול הפטור מתשלום, ובמיוחד שמדובר בהסכם שכירות לתקופה מצטברת של 12 שנים.

עוד הפנה בית המשפט להוראה המחריגה את גובה דמי השכירות ביחס לתקופות האופציה, למרות שאם מדובר רק בעליית דמי השכירות, הרי קיים סעיף מפורש הקובע זאת.

עם זאת בחן בית המשפט את טענת המערערים לפיה לפי בקשת המשיבה, בנימוק שברצונה להציג מצג של דמי שכירות שאינם נמוכים,  נרשמו בהסכם דמי שכירות גבוהים מאשר הוסכם וכי לכן נוצר מנגנון הגרייס, מול טענת המשיבה כי מדובר היה בהטבה בלבד נוכח מצב שוק הנדל"ן באותה עת.

בית המשפט העדיף את גירסת המשיבה בקובעו " העדים מטעמה היו אמינים, עדותם נתמכה בראיות בכתב וגרסתם לא נסתרה  בחקירה הנגדית...". עוד קיבל בית המשפט את העדות מטעם המשיבה כי הנוהג בשוק הנדל"ן ליתן את ההטבה רק בתקופת השכירות המקורית, עדות שנתמכה גם בעדות שוורץ מטעם המערערים ומנוהגה של המשיבה גם מול שוכרים אחרים.

מנגד, קבע בית המשפט כי עדות המערער 2 וגירסתו לא עמדה בחקירתו הנגדית, כי המערערים הקפידו כי בהסכם יצויינו כל ההסכמות  וכי גירסתם של המערערים אף אינה מתיישבת עם השכל הישר, ובמיוחד אין זה סביר שעורכי דין יסכימו כי בהסכם עליו הם חותמים יירשמו סכומים שאינם תואמים המוסכם וזאת מתוך רצון לבוא לקראת המשיבה.

4.         ומכאן לתמצית הנטען בערעור.

המערערים תוקפים את מסקנות בית המשפט וקביעותיו תוך שהם מפנים לעדויות ולחומר הראיות, כך גם להגיונם הכלכלי של טענותיהם וכי לשיטת המשיבה עליית דמי השכירות בתקופת האופציה תהא בשיעור של 20%. כך גם לא ניתן היה להתעלם מעצם קביעת מנגנון הגרייס וכי לא ניתן לראותו עומד בפני עצמו ובאופן שמשמעות קביעת בית המשפט קמא, קביעת דמי שכירות בניגוד לאשר הוסכם בין הצדדים ואשר נתמך בראיות מטעם המשיבה.

מנגד המשיבה מפנה לקביעות בית המשפט קמא ולטענתה השגות המערערים הינן בגדר השגות על ממצאים עובדתיים שקבע בית המשפט. יתר על כן, בערעורם העלו המערערים טענות חדשות שלא נטענו בפני בית המשפט קמא.

5.         טענות המערערים מתמקדות בשני היבטים. האחד, פרשנותו הראויה של הסכם השכירות והשני, השגות על ממצאים עובדתיים שקבע בית משפט קמא, בכל הקשור לשאלת הוספת מנגנון הגרייס.

דין טענות אלו להידחות ולא מצאתי מקום כי נפלה שגגה על ידי בית משפט קמא, המצדיקה התערבות ערכאת הערעור.